住宅ローンは限界まで借りまくれ！(1/2)

こんにちは、住宅ローン戦士のたかっちです。
今回は住宅ローンのお話です。ちょっと内容濃いので２回に分けます、

はじめに

自己紹介にも書いていますが、たかっち一家は2014年に注文住宅を建てました。
当然キャッシュで全部買えるわけではありませんので、家が建つ前に住宅ローンをリサーチしていたのですが、その最中に気づいてしまったことがあります。それは

これもしかして借りまくった方が得するんじゃないの・・・？

ってことです。その理由を説明していきます。
誤解がありそうなので最初に断っておきますと、これは借りた金を株で運用して儲かるという話ではありません。
そもそもたかっちが株を始めたのは2017年2月であり、住宅ローンを組んだ当初は株のことなどさっぱりわかりませんので、株を全くやらない方でも得します。
※もちろんその金を株等の投資に回せばさらに利益がでることは言うまでもありません

住宅ローンの繰り上げ返済は最高の投資って聞くけど・・

以前たかっちの会社の組合がファイナンシャルプランナー（FP）を招いての住宅ローンのセミナーみたいなものを開いており、それに参加したことがあります。
その時にFPの方が「住宅ローンはさっさと返済したほうがよいです。このシミュレーションによると繰上げ返済をするしないではトータルで数百万円の差が・・・（略）」と言っていたのを記憶しています。

この言い分が正しいのであれば、家を買うときは出来る限りの現金を家購入の頭金に充当した方がよいということになります。
これ昔ならその通りなんでしょうけど、ここ数年の超低金利ではそうはなりません。

住宅ローンのコスト

住宅ローンを組むことによって発生するコストは単発のものと継続するものに分かれます。

※団信についてはローン利息に含めてしまっていることが多いので割愛

• 単発のコスト：　司法書士手数料、登録免許税、印紙代、事務手数料、ローン保証料（一括前払い型を選択した場合）
• 継続するコスト：　金利、ローン保証料（金利上乗せ型を選択した場合）、団信

登録免許税、印紙代は借入額より変わりはしますが、借入額が一千万円レベルで変わったところでそれぞれ数千、数万円程度の差しか出ないので、頭金を充当するかどうかの判断する際にはこれらのコストは無視してよいかと思います。
登録免許税、印紙代は借入れ額以外の状況によって変わりますが、合わせて数万～十数万円ってところです。
また登記は銀行お抱えの司法書士が実行することがほとんどなので、司法書士手数料は銀行により違いはありますが、銀行が違うからと言ってそこまで価格は変わりません。司法書士手数料も状況により変わりますが10万円前後ってところです。（かなり取るよね・・）

さて、残ったのはローン利息、ローン保証料、事務手数料です。これから住宅ローンを組まれる皆さんが一番考えなきゃいけないのはこの3つです。

ローン利息

説明するまでもないですが、銀行に支払う利息です。通常は住宅ローンを契約する際に審査によって金利が決まり、借入れの元本とは別に、借入れ残高×金利をローン期間にわたって返済していくこととなります。
ローン利息額は返済するときの借入残高と金利に依存します。当然繰上げ返済した方がトータルで支払うローン利息は安くなります。
また金利はいくつかのタイプに分かれます。

他にも違ったタイプの金利があったりしますが、多くの人が上記のどれかの金利タイプでローンを組んでいます。

上記の金利は大体、

短期の一定期間固定金利（当初期間）＜変動金利
＜短期の一定期間固定金利（当初期間以外）、長期の一定固定期間金利、全期間固定金利（長期の場合）

という感じの大小になります。そのため金利プランについては

• ローンは長期に借りたいが、金利上昇のリスクを取りたくない人　→　長期固定金利
• 一定期間で（ローンの大半以上を）返済できる人　→　一定期間固定金利
• ローン返済期間中は金利が低いと判断する人　→　変動金利

という感じで選択していくことになります。
当然未来の金利はわかりませんので、変動金利、一定期間固定金利はリスキーではありますが、資金を持っている人であれば「金利があがったら繰上げ返済する」という後出しじゃんけんが出来るので、変動金利や一定期間固定金利を選択するのもありです。
ちなみにたかっちは5年固定金利でローンを組んでおります。理由は現金資産があり、かつ5年固定金利の当初期間金利がかなり低かったためです。

ローン保証料

銀行は債務者がローンを返済できなくなった際にとりっぱくれないように保証会社に保険をかけています。その保証会社に払う保険料がローン保証料です。
なぜかその保険料を住宅ローンを組む人が支払う構造になっており、腹が立ちますがかなりの数の銀行でローン保証料を支払うことになります。

これはよくよく聞く話ですが、この保証料を支払って得するのは銀行だけです。
万が一債務者である皆さんがローンを返済できなくなった場合は、ローンがちゃらになるわけではなく、ローンの回収者が保証会社に代わるだけでローン残高は変わりません。ローン回収業者とか絶対やばいとこですよね・・・。ローン保証料は債務者にとって何の保険にもなりませんから、ただのコストだと考えましょう。

ローン保証料は以下２タイプがあります。

保証料タイプの扱いは銀行によって異なり、どちらかしか対応していない銀行もあれば、一括払いと金利上乗せタイプを選択できる銀行もあります。

事務手数料

これはもう何の手数料なのかさっぱりわからんです。事務手数料とかいっちゃってる割には銀行によって数万～数十万とかなり差があります。
ただし、事務手数料が高い住宅ローンはローン保証料が0だったりすることがあります。
事務手数料は数万程度の一定額になっているところもあれば、借入額の数％みたいな計算になっているところもあります。

私たちにとってはローン保証料も事務手数料もただのコストなので、トータルでいくら掛かるのかを考えればよいでしょう。
ローン保証料、事務手数料は合わせて数十万円となることが多いです。ここはとても重要なポイントですから住宅ローンをこれから組まれる方がいましたら、事前にしっかりリサーチしましょう。

住宅ローンによって得られる価値

ローンを借りて得することもあります。以下を無視しては住宅ローンのパフォーマンスは測れません。

住宅ローン減税

ローン減税は有名ですし、ローン組んだことない人も知ってる方は多いかもしれません。正式名称は住宅借入金等特別控除。毎年年末のローン残高の1%の額を支払った税金から控除できます。
わかりますか、1%ですよ？ローンの年末残高が3000万円だったら30万円が戻ってくるんです！しかもそれが最大10年間！（正確にはローン残高は徐々に減っていきますので、それに応じて控除額も減っていきます）
これから家を建てる方ですとローン残高が最大4000万円（長期優良住宅等の場合は最大5000万）まで対象となります。

少し注意しなければいけないのは、あくまで税金が戻ってくる制度なので、支払っている税金以上は返ってきません。
もし借入額が高額の場合は、源泉徴収票等で前年度支払っている税金を確認し、未来を予測して大体税金をいくら支払うか調べた上でローン組んでください。
ローン減税はまず所得税から控除が行われ、所得税で控除しきれなかった場合は、住民税から自動で控除されます。住民税からの控除は13.65万円/年（前年課税所得×7%）と上限がありますので、ご注意ください。
※ポイントしか説明していませんので、詳しく知りたい方は国土交通省HPを確認してください

また「年末のローン残高の1%」ということなので、繰上げ返済をするとローン残高が減るため、ローン控除額も下がります。
繰上げ返済する場合は、繰上げ返済した以後のトータル利息の減りとローン控除額の減りを天秤にかけて今後判断していく必要があります。
（もちろん投資等をやっている方は現金を活用した投資のリターン、リスクも含めて判断してください）

団体信用生命保険

これは得するというよりも、ローンのコストに含まれているといったほうがよいかもしれませんね。名前の通り生命保険です。もし債務者がローンの返済中に死亡・高度障害となってしまった場合、ローンの残高を生命保険会社が返済してくれます。ということで、債務者が死んだらローンは無くなります。

掛け捨ての逓減型生命保険（補償額が段々減っていく保険）と同じ効果になりますので、その保険料分は得したとみていいでしょう。
その他以下特徴があります。

• 銀行によって金利を上乗せすることで三台疾病保障特約等のオプションを付けられる場合があります（個人的には不要かと思いますが）
• 繰上げ返済をすると、ローン残高が減りますので、団信の効果は小さくなります

また団信は生命保険ですから、告知事項をクリアできる方でないと入れません。多くの銀行は団信への加入をローン契約の条件としていますので、もしご病気などで団信に加入できない場合は住宅ローンの選択肢がかなり減ります。
とはいってもフラット35のように団信不要の住宅ローンもありますので、告知条件をクリアできないからと言って住宅ローンを何も組めないということはないかと思います。

さて、今日の記事はこの辺で。次回は私の住宅ローン実録も交えて説明していこうかと思います。

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